E hoje você vai conhecer os 5 Fundos Imobiliários de 10 Reais que copiaram o MXRF11 e desdobraram até chegar em base 10.
Introdução
Muita gente conhece o MXRF11 fundo imobiliário com maior número de cotistas do Brasil algo que trouxe muitos investidores foi ele ser um fundo base 10, ou seja, uma cota custar cerca de 10 reais.
Será que vale a pena? Para quem não sabe no início do mercado de Fundos Imobiliários aqui no Brasil, os Fundos não eram base 10, não eram base 100, eram base 1000.
Ou seja, você precisaria de cerca de R$ 1.000 para estar comprando negociando uma cota.
Logo depois, os Fundos Imobiliários passaram a ser Base 100 ou seja com 100 reais você negocia uma cota.
E agora vários estão indo para a base 10.
O próprio MXRF11, até 2017, era um fundo imobiliário base 100. Porém, nesse período, ele se desdobrou de um para 10, ou seja, o camarada que tinha uma cota de 100 reais passou a ter 10 cotas de R$ 10,00.
Muitas pessoas podem se perguntar: por que um fundo imobiliário faz isso vai dar base 100 para base 10? Ele fica mais barato?
Apesar disso, no final das contas não muda nada.
Mas o que é Desdobramento?
O desdobramento é como se fosse uma analogia muito boa a uma pizza.
Então, você pode pegar uma pizza e repartir em dois pedaços vão ser dois pedaços muito grandes, você pode repartir em quatro pedaços aí vão ser pedaços menores, ou você pode repartir em oito pedaços.
Quando acontece o desdobramento é exatamente isso.
Vamos supor que antigamente tinham oito pedaços na pizza agora quando ele desdobra de 10 para um, agora tem 80 pedaços. Então, no exemplo da Pizza se antes você tinha um pedaço e essa pizza tinha no total oito pedaços agora você vai ter 10 pedaços de uma pizza que tem 80.
Mas por quê várias gestoras de fundos imobiliários estão fazendo esse desdobramento?
Fatores para o Desdobramento
Maior Liquidez o Primeiro Fator Mais Importante para o Desdobramento
Um dos fatores mais importante do desdobramento é o fato de o FII ter uma maior liquidez na negociação na B3. (B3 – é a Bolsa de Valores de São Paulo)
Então, quando o Fundo Imobiliário é base 100 e alguém negocia R$100 acaba sendo apenas uma cota. Se alguém negocia R$ 100 de um fundo imobiliário base 10, ele está negociando 10 cotas.
Evidentemente acaba ficando mais fácil tanto de comprar quanto vender as suas cotas de fundos imobiliários.
Barreira de Entrada o Segundo Fator Mais Importante para o Desdobramento
A barreira de entrada ser menor é o segundo fator mais importante para você investir em um fundo imobiliário. Pois, antes o investidor precisaria de 100 reais para comprar uma cota, e muitos investidores pequenos não tinham.
No entanto, R$10,00 vários já conseguem comprar e como essa barreira de entrada é menor o investidor consegue reinvestir os dividendos que ele recebe para comprar outra cota com mais facilidade.
Por exemplo: se uma cota custa R$10,00 e o FII paga R$0,10 centavos, com R$1.000,00 investidos 100 cotas no mês seguinte, o investidor já consegue ter dinheiro somente com o rendimento ser capaz de poder comprar uma nova cota desse mesmo fundo imobiliário.
Se esse mesmo fundo imobiliário custa R$100,00 e o dividend yield é o mesmo 1% vai pagar R$1,00 de dividendo. E o investidor vai precisar de 10 mil reais investidos para apenas com o dividendo no mês seguinte comprar uma nova cota.
Fundo Imobiliário de 10 Reais VINO11
Por isso, a gestora de vários fundos imobiliários estão optando por fazer esse desdobramento começando pelo mais recente o VINO11 um dos (5 fundos imobiliários de 10 reais) uma cota custava quase R$50,00 e teve o desdobramento de 1 para 5, então o investidor que tinha uma cota de R$46,00 passou a ter 5 cotas de R$9,00 e pouquinho.
Você já percebeu que um fundo mobiliário com uma cota de R$10,00, necessariamente, não é mais barato que o fundo imobiliário que uma única cota custa R$100,00. Mas, o que você tem que ver para entender se está barato ou não, é analisar os indicadores fundamentalistas.
Por exemplo, você precisa olhar o P/VP (Preço sobre o Valor Patrimonial) do fundo, vai observar o portfólio, os imóveis ou dívidas que ele possui, vai ver a diversificação, vai ver quem são os devedores e também os Inquilinos.
Além disso, o VINO11 mesmo sendo base 10 igual o MXRF11 não são fundos imobiliários da mesma categoria.
O MXRF11 tem maior parte do portfólio em dívidas do setor imobiliário, enquanto o VINO11 é um fundo que a maior parte são Lajes Corporativas e a tendência de fundo de tijolo é que ele pague menos dividendos mesmo porque eles possuem Imóveis.
Porém esses móveis no longo prazo a tendência é se valorizar, os aluguéis são reajustados ou pelo IPCA ou pelo CDI e, consequentemente, o preço da cota tende a subir no longo prazo que não acontece em fundo de papel.
Por isso a importância de entender como funciona porque o investidor pensa: “ah! Os dois são base 10, mas o MXRF11 paga mais dividendo e esse aqui é melhor”.
No entanto, necessariamente não é assim.
Logo abaixo está uma imagem do status invest.
Como você pode ver que o dividend yield nos últimos 12 meses é de 9,74%.
Sendo que o P/VP (preço sobre o valor patrimonial) é de 0,78, e o Valor Patrimonial P/ Cota é de R$10,86
O portfólio do VINO11 é composto por 10 Imóveis diferentes onde 69% dos imóveis estão em São Paulo e 31%, no Rio de Janeiro.
Fundo Imobiliário de 10 Reais BTCI11
O fundo imobiliário BTCI11 um dos (5 fundos imobiliários de 10 reais) é um fundo de papel, ele é um pouco mais parecido com o MXRF11 por ser também um fundo de papel, ou seja, tem dívidas no setor imobiliário.
O dividend yeld é de 12,59%, que é um valor bastante considerável.
Além disso, a desvalorização de 88,62% desconsidere pois foi por conta do desdobramento.
Como se observa que o P/VP dele está em torno de 0,96 e isso significa dizer que como o BTCI11 está pagando na cota R$9,84, porém em valor patrimonial o investidor recebe por ter essa cota em torno de R$10,29.
Será que esse indicador é o único fator que você deve levar em conta na hora de tomar a decisão?
Com certeza não.
No entanto, o (valor patrimonial p/ cota) é importante também observar e levar em conta na hora de decidir ou não investir em qualquer fundo imobiliário.
Ainda podemos observar um ponto interessante, é que após o desdobramento esse fundo imobiliário trocou de nome antigamente se chamava FEXC11 e depois trocou pra BTCI11.
Fundo Imobiliário de 10 Reais SNAG11
Um dos (5 fundos imobiliários de 10 reais) o SNAG11 faz parte de uma categoria mais recente na Bolsa de Valores, o SNAG11 é um FIAGRO, ou seja, ele faz investimentos no Agronegócio.
A cota dele está em torno de R$10,28 e o dividende yeld está em 13,74%.
O valor patrimonial por cota é de R$10,09 e o P/VP é de 1,02.
Além disso, a composição do SNAG11 em exposição por tipo de ativo: 8% são Imóveis 3%, São CRIS (dívidas do setor imobiliário), e 89% são de CRAS por isso que é um FIAGRO, Porque CRA são dívidas no setor do agronegócio.
Fundo Imobiliário de 10 Reais VGIR11
O outro fundo imobiliário é o VGIR11, ele é um fundo de papel o que significa que ele investe em dívidas do setor imobiliário.
Além disso, a maior parte das dívidas desse fundo imobiliário estão relacionadas em CDI e IPCA.
E o patrimônio do VGIR11 está alocado 100% em CRI.
Entretanto, com o CDI caindo a tendência é que esse fundo imobiliário passe a pagar menos dividendos
O P/VP dele de 1,02 está bem próximo do valor justo.
Então, você pode ver que ele está sendo cotado a 9,80 o que você leva de valor patrimonial é R$9,63 está um pouco acima de um 1,02 o dividendo que ele pagou nos últimos 12 meses está bem elevado em 15,20%.
Além disso, outro ponto é que a maior parte dos fundos imobiliários que são base 10 acabam sendo fundos de papel.
Fundo Imobiliário de 10 Reais GALG11
O GALG11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo de galpões logísticos.
Além disso, os fundos de tijolo tipo o GALG11 possuem tal característica devido obterem imóveis físicos, podendo ter rentabilidade através da compra ou construção gerando com isso aluguéis, como também vendendo os imóveis e obtendo lucro.
O GALG11 está cotado no preço de R$9,30 e seu dividend yeld está em 11,49%.
O valor patrimonial por cota está em R$9,14 e o P/VP é de 1,02.
Conclusão
Esses são os 5 fundos imobiliários de 10 reais que fizeram desdobramento e ficaram na base 10 a barreira de entrada diminuiu, e facilitou a entrada de novos investidores nesses fundos.
Mas, antes de começar a investir em renda variável, você precisa está com sua Reserva de Emergência formada.
Entretanto, você precisa conhecer e aprender mais sobre como investir na Bolsa de Valores.
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